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电商凶猛冲击商业地产 商铺投资只有少数人赚钱(转载)

时间:2018-04-15 22:24:45 来源:www.028huahui.com 作者:华辉网 阅读:
  [导语] 投资者启示 传统商铺投资观念有待转型 曾几何时,“一铺养三代”的说法成为人们的投资金句,似乎买“旺铺”成了一劳永逸的投资法门。…以盘活商铺;准备投资商铺的,应做好市场调查,了解周边市场需求,切勿盲目投资。”…...
  随着电商的迅猛发展,传统零售消亡论甚嚣尘上,产业链上正大规模布局商业地产的开发商,迎来新的机遇和风险。
  关店调整是否能产生效果?
  实体商铺的投资价值是否会由此打上问号?
  一铺养三代的传奇还能延续吗?
  百货业态调整引关注提升人气是王道
  欲戴王冠,必承其重。虽然已经坐稳内地商业地产的头把交椅,但前不久刚刚在港交所实现上市的万达,却在近日被爆出关店的传闻。据报道,此次万达准备关闭约10家经营不佳的万达百货,另外还打算压缩约20多家百货楼层。涉及关闭的万达百货位于宁波、青岛、沈阳、芜湖等城市,而涉及压缩百货楼层的万达百货则位于无锡、厦门、烟台、常州等地区。已经大面积撤柜的包括东莞长安万达百货、青岛李沧百货,于2009年11月27日开业的青岛CBD万达百货也有14600平方米面积进行了业态调整。
  业内人士表示,虽然以往万达也曾就业态进行过调整,但像这次一样的大动作却比较少见。“关闭盈利能力不强的百货门店,对外出租或者转为其他经营业态,以提升公司的财报表现或许是直接原因”。据了解,目前万达在全国约有近百家百货,基本都是结合万达商业地产即万达广场开设的,万达广场作为购物中心业态,除了百货,还有很多其他招商引入的餐饮、服饰等,现在实体商业最注重的就是人气,做整体业态调整,增加引入能提升商场人气的餐饮、体验式业态,也能提升整个综合体的业绩表现。”上述人士表示。
  公开资料显示,万达百货 2013年完成收入154.9亿元,尽管同比增长39%,但全年仅完成计划的91%,净利润增亏7%。这是万达百货历史上第一次没有完成利润计划,万达百货也是该年度集团内唯一完成指标不佳的公司。值得一提的是,万达集团董事长王健林曾提出万达百货要到2015年年底实现盈利的时间表。
  电商冲击 实体商业必须面对的困境
  实际上,近年来大幅调整商业业态的购物中心绝不在少数,这其中一个公认的原因就是飞速发展的电商对传统商业的冲击。当互联网全面深入我们的生活,广大消费者的商业行为逐渐脱离店铺和实体,不仅改变了商业格局,商业地产也面临挑战。从一些机构发布的数据显示,网购的品类主要集中在服装饰品、化妆品、数码电器等标准化电子产品。也就是说,受电商冲击最大的是传统百货业,服务业态和体验业态尚不明显。这也意味着,以传统百货业为核心的商业地产将面临巨大冲击。
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  电商凶猛冲击商业地产 商铺投资只有少数人赚钱
  在世贸天街一家新开不久的全球连锁服装品牌店,一位店员对在试衣间里久久不出来的年轻顾客颇有些怨言。“有一些女孩子常来试衣服,在试衣间里试好久最后也不买,其实我知道,她们都是来抄号的”这位店员说。面对各品牌服饰店、鞋店动辄几百甚至上千元的高价,不少消费者纷纷到专卖店试穿衣服、鞋子,然后记下型号,再上网购买。相对于实体店越来越高的商品价格,更多消费者选择了网购。虽然网店和实体店的主流顾客群有差别,但市场蛋糕有限,网上消费无疑成了传统商铺最有力的抢食者。
  “服饰这类业态以往是购物中心最喜欢招商引入的,因为服饰的销售价格通常是成本价的10倍以上,利润空间巨大,于是服饰业态的承受租金能力非常强。相对而言,餐饮消费单价低,承受租金能力低。所以考虑到租金收益,以前购物中心最喜欢服饰业态。然而在电商发展起来以后,对上述业态布局产生了很大冲击:由于电商对服饰产品、日用百货的替代性很高,很多人网购上述标准化产品,那么实体店服饰业态以及日用品就失去了大量客源,缺乏人气。反而是餐饮、电影院等无法用网购替代的体验式业态能聚集大量客源。”业内人士表示。
  应对挑战
  差异化经营 体验式消费 多元化发展
  在探访北京朝阳大悦城、富力中心等商业综合体的过程中,我们能看到,比起业态调整以前,餐饮、电影院等体验式业态的占比有着明显的提高。这也成为商业地产项目较为集中的应对方式。
  高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰分析认为:“在经济下行压力加大及网购增速势头不减的双重影响下,国内外零售商对自身品牌扩张策略继续持谨慎的态度。各大购物中心大众餐饮比例将继续增大,预计可能会缓解餐饮收入目前下行的压力。新增供应的集中入市或将为项目招商带来压力。”
  中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云表示,现在市场的问题首先是购物中心总量过剩,同时在吸收量减少或不成熟的情况下出现的过剩,其中,包括我们已建的购物中心出现了招商难、空置率高及城市其他综合体密集带来的过剩。在蔡云看来,一边是开发商盲目拿地,大量建设购物中心,可另一边却是零售市场增长放缓,购物中心空置率居高不下,经营难度增大,同质化增加,开发商与零售业出现极不相称。而在行业的同质化、电商冲击及百货业的利润下滑形势下,商业地产出现过剩也就不言而喻。
  据蔡云介绍,从具体区域来看,相比北京、上海等一线城市,成都、武汉、沈阳等二三线城市购物中心过剩则更为严重。“二线城市的体量比一线城市高出了 18%,首先是因为二线城市住宅配套服务业的飞速发展,而新型城镇化的建设也催生了购物中心整体业态的发展和形成,并最终导致购物中心供过于求。”
  在如何应对挑战方面,蔡云认为,随着环境的优化,商业地产需要进行差异化经营,保证租金上升,同时还需尝试体验营销。“我们要认清这个形势,要明确商业地产或不动产的差异化经营,这才是我们的方向。”
  去年8月,万达集团董事长王健林宣布,万达已和百度、腾讯进行战略合作,三方出资打造万达电商,万达电商计划首期投资人民币50亿元,万达持有70%股权,百度、腾讯各持有15%股权,目前仍在推进之中。王健林透露未来总投入将超200亿元。从这里,我们也多少能看出传统商业地产开发商的多元化尝试。
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  投资者启示
  传统商铺投资观念有待转型
  曾几何时,“一铺养三代”的说法成为人们的投资金句,似乎买“旺铺”成了一劳永逸的投资法门。然而商业地产商们的遭遇,似乎正提醒着人们,传统投资观念也到了需要更新的时候。
  当前,受宏观经济形势影响,商业实体店客流下降明显,一路攀升的租金又让实体店对降低商品价格有心无力,使得传统零售业总体表现低迷。对于租户来说,不仅要面对年年渐长的租金,还有高额的管理费用,再加上人工、水、电、暖等费用,成本过高导致租户退租情况越来越多。此外,入住率不高、周边消费人群不足的区域可能需要很长的培养期,这期间商家往往会赔钱经营。所以,一个刚刚建成的社区,商家不会立刻进入经营。这也是许多新建商圈区域商铺大批空置的主要原因。目前的情况是,培养期时间越来越长,有的商业体为了吸引人气,甚至打出“首年零租金”的口号,依然难以吸引到商家。
  而另一方面,很多网络实体体验店,都选择开在了楼中铺,形成较为明显的商业效应,也带动了一些特定区域写字楼的租售;体验式消费往社区商业的扩展,也带来了新的投资热点。“总的来说,要顺应市场规律,积极寻求转型,以盘活商铺;准备投资商铺的,应做好市场调查,了解周边市场需求,切勿盲目投资。”专业人士这样提醒。
  投资贴士
  电商时代 专业人士的几个投资小建议
  哪些类型商铺受的冲击最大?
  电商以其天然的低成本优势席卷而来,小巧轻便易运输的小商品受到最大冲击,所以很多书店关门、火车票代售点关门、百货店倒闭、化妆品服装店转让……投资中应当了解。
  哪些类型商铺受的冲击最小?
  1. 经营大宗物品和高端高价商品的商铺基本上没有影响,如家具建材、黄金珠宝、奢侈品、高端服装及其他高端商品等商业。
  2. 服务类型的商铺,如医疗、保健、娱乐、餐饮、宾馆等商业,是网店无法取代的服务产品。
  3. 菜市场、水果店类商铺,这些新鲜类商品目前暂时无法由电商取代。不过随时代发展,未来本地化电商或许同样可以完成以上服务。
  哪些类型商铺不能买?
  未来电商肯定更受欢迎和普及,很多实体商铺将逐渐失去财富光辉,我们只有选择那些受电商冲击小的商铺,才会降低投资风险,也会相应提高收益。有的商业物业体量相对过剩,以同质重复粗放的商业模式为主,部分项目缺乏核心竞争力和可持续性,投资者要擦亮眼睛。
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  电商凶猛冲击商业地产 商铺投资只有少数人赚钱

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